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Investir em renda fixa é mais interessante do que em imóveis

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Moedas - 12/12/2018 16:11:34
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Dúvidas sobre investimentos costumam ser constantes entre os leitores. Em geral, costumo gravar vídeos de aproximadamente um minuto para responder as questões que recebo. O tempo aproximado não costuma passar disso porque é o intervalo perfeito para manter a atenção das pessoas. Recentemente, gravei um vídeo explicando o motivo das aplicações financeiras de renda fixa serem mais interessantes do que manter o dinheiro investido em imóveis na atual conjuntura. Devido ao tempo curto, algumas questões não foram abordadas de um modo mais abrangente. Sendo assim, escrevo esse artigo para abordar alguns pontos que foram levantados nos comentários do vídeo.

O risco de manter o dinheiro investido em imóveis para aluguel não se restringe apenas à possibilidade de inadimplência do inquilino. O proprietário também perde quando o imóvel fica desocupado, além dos custos das benfeitorias que porventura necessitem a propriedade - são de responsabilidade exclusiva do proprietário. 
 
Além disso, não é verdade que os imóveis valorizam a cada ano. Na verdade, os preços dos imóveis não têm conseguido acompanhar sequer inflação, conforme pode ser constatado nos dados do Índice Fipezap.  Se um imóvel avaliado em R$ 1 milhão, por exemplo, for alugado por R$ 5 mil, a taxa de aluguel mensal desse proprietário será de 0,5%. Ao longo de um ano, isso representa 6,17% - percentual abaixo da inflação registrada em 2016, que foi de 6,29%. Em algumas situações, a rentabilidade do aluguel chega a perder da poupança, uma das piores aplicações disponíveis.

Se imaginarmos investimentos de baixo risco atrelados a taxa de juros - considerando a taxa Selic no patamar de 13,75% e mesmo com uma eventual queda para 13,25% - é possível conseguir uma rentabilidade líquida acima de 0,8% ao mês. Entre as opções mais viáveis, estão o Tesouro Direto e o CDB de bancos, no caso do último desde que seja dividido até o limite de R$ 250 mil, que é o valor coberto pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC).
 
Além disso, as aplicações financeiras têm a vantagem da liquidez - principal revés dos imóveis. Sem contar que imóveis ainda geram custos, entre eles, a corretagem, que pode representar 6% do valor total da propriedade. 
 
A questão da valorização imobiliária também merece mais uma observação: em geral, os valores de mercado já incorporam a valorização do imóvel. Por exemplo, se o vendedor já prevê a construção de um shopping ou metrô perto da propriedade, o imóvel fica mais valorizado e isso é incorporado ao preço de venda. Da mesma forma, se algum fator como trânsito ruim ou índice elevado de criminalidade afetam a localização do imóvel, isso conta como fator de desvalorização na hora da venda. 
 
Ainda, é necessário levar em conta que os corretores e especialistas tendem a avaliar imóveis com valores acima da realidade de mercado para incentivar potenciais proprietários a vender. Na prática, o proprietário deve ter como valor o preço de mercado, ou seja, quanto pagam pelo imóvel, e não pelo quanto imagina que ele valha.

O preço de um produto ou de um imóvel segue equilíbrio de mercado: um imóvel anunciado acima do preço de mercado, não teria compradores e obrigaria o vendedor descer o preço. Por outro lado, nenhum proprietário, em condições normais, venderia seu patrimônio por um preço menor do que os compradores estão dispostos a pagar.
 
Por fim, quando é feita uma análise financeira, é necessário levar em conta todos os custos e taxas e o imposto que deve ser pago ao vender o imóvel.

Quando compramos uma propriedade, em regra, o valor anunciado não é o valor total. Ou seja, virão ainda os custos como impostos para registrar o imóvel além de eventuais gastos com acabamento ou pequenas reformas, entre outros. Na hora da venda, a lógica se inverte: para saber quanto entrará no seu bolso é preciso descontar a corretagem e o Imposto de Renda. 

Existe uma regra de ouro que vale para qualquer negócio: o profissional, aquele que entende do assunto, sempre vai ganhar mais e fazer melhores negócios que o mais bem preparado e sortudo amador.  Ele conhece o mercado, os limites, os meandros.
 
Dessa forma, imóvel pode ser um ótimo negócio, se você for profissional no ramo. Assim como qualquer outro setor, os especialistas ganham e ganharão dinheiro. Isso vale para qualquer outro ramo de atividade.

Já imaginou uma pessoa que sai de loja em loja comprando roupas esperando valorização para vender? Pouca gente faria isso ou apostaria no lucro dessa estratégia. No entanto, como o mercado imobiliário mexe com imaginário e o emocional de muitos, a irracionalidade financeira entre em cena.

Fonte: g1.globo.com


 

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